2018经济金融政策与房地产发展趋势

增长的地方主要是消费，消费对增长的贡献，投资不断萎缩，消费支出一直在上升，所以我们越来越变成一个内需主导的市场。消费升级还在进行中，消费升级意味着消费质量的提升，对不同城市的居民有不同的含义。本文摘编自巴曙松教授在2018全国城市开发企业家联盟年会的演讲。敬请阅读。

中国改革开放40年来，平均GDP增长速度在10%左右，而最近13个季度数据显示：GDP的上下波幅在0.01个百分点，这表明中国经济正呈现出在一个新的增长平台站稳的态势。但是，因为外部的中美贸易摩擦，以及内部的去杠杆进程，使得目前看来经济增长呈现出新的不确定性。总体上看，中国经济正处于从高速增长向中速增长转型的过程中。把中国和美国做对比的话，显然我们的经济增长投资的占比确实过高，消费的占比偏低，投资的占比主要的驱动力分为三大块，基础设施、房地产、制造业，所以在未来相当长的时间内，投资对增长的贡献将慢慢减弱，这是一个明显的趋势，亦是我们必须要面对的现实，而消费的增长可能会是中长期的趋势，所以不平衡，不充分反映在经济增长动力增长的结构上是投资的贡献慢慢会下移，消费的贡献会上升。

跟美国做对比可以看到，从2012年开始，中国超过美国成为全球第一大制造业大国，但中国服务业的增长值只相当于美国的40%，不平衡不充分反映在结构上，那就是消费和投资。另外一个趋势是制造业的增长空间更多是升级，服务业发展空间比较大。如果对比世界各个交易所上市的房地产行业的上市公司的特点，可以发现中国房地产行业的上市公司的特点是典型的工业化城市化快速发展阶段的特征，不断盖新房，基本上上市的房地产企业主要功能是开发，但对比欧洲、美国、日本来看，在日本上市公司中找不到单纯意义上只盖新房的开发商，基本上把产业链从盖房子往后移了，围绕房屋的存量做相应的金融服务、配套的租赁的服务等。确实有些国家的房地产板块里面，有些功能数据是统计到金融业的，这是房地产行业必须要面对的现实，中国的房地产行业开始要进人到不再是单纯不断盖新房的阶段，而是怎么把存量的资产用好、提供存量服务的时代。